月別: 2019年6月

■解約予告期間に注意しよう

テナントを解約する際にはトラブルが起こることがあります。
トラブルを免れるためには、契約時にきちんと解約時の事を把握しておく必要があります。
それらをしっかりと頭に入れておかないと、テナントを解約しようと思った際に、トラブルになる可能性があります。
まず把握しておかないといけないことが「解約予告期間」です。
テナントが決まり、いざ契約という時には、契約内容を契約書として書面にて残します。
それと同時に不動産会社から重要事項説明を受けて、了承することになります。
物件の細かな内容をはじめ、賃料や保証金、支払い方法、物件の引渡し時期など細かな部分まで説明があるはずです。
その中には、解約時の事もきちんと明記されています。
その中の一つが「解約予告期間」です。
それはそもそも大家さんを守るための決まりです。
今現在借りているテナントから何らかの事情で移転することになったとします。
その時に借主が「明日退去します」と言ったら大家さんが一番困ります。
そこで定められるのが「解約予告期間」です。
借主は退去する数ヶ月前には退去する旨を不動産会社まで申し出なくてはなりません。
一般的に店舗や事務所で3ヶ月~6ヶ月前です。
その期間については、物件や契約内容の詳細によって違いがありますが、
初めに定められた解約予告期間をしっかり覚えておくことが大切です。

■原状回復工事の打ち合わせと立ち会いについて

テナント解約時に最も多いと言われているトラブルが「原状回復工事」です。
テナントを解約する際は、一般的に契約前の状態と同じ、要は原状回復工事をしてから返すのが一般的です。
ルールとして契約時に契約書にきちんと明記されているかと思います。
どんなに綺麗に内装工事をしたとしても、解約の際には借主負担で契約前の状態と同じように戻さなくてはなりません。
また、傷や汚れなどもきちんと修復しなくてはいけません。
そんな原状回復工事を勝手にやってしまうと、思いがけないトラブルになる可能性があります。
原状回復工事は借主負担なのだから、勝手に始めてしまって良いと考える方も多いかもしれませんが、それが仇となる場合もあります。
原状回復工事についても最初の契約時に不動産会社と相談しながら取り決めをし、それを書面に残しておくのが最善の方法でしょう。
さらに、トラブルを回避するためにも、原状回復工事については不動産会社ときちんと打ち合わせを行いましょう。
そして工事の際はできるだけ立会いのもと行う方が安心でしょう。

■契約に関するお金のこと

一般的にテナント契約に必要なお金が以下のとおりです。

1.敷金

敷金はテナントの修繕費や家賃滞納の担保として大家さんへ渡すお金です。
基本的に家賃の3~10ヶ月分程度が相場ですが、中には更に高額な敷金を設定している物件もあります。
敷金は基本的に契約解約時に返却してもらえます。
ただ、返却時の物件の状態によっては、敷金から差し引かれることもあります。

2.礼金

大家さんへテナントを貸してもらうお礼として払い込むお金です。
家賃の1～2か月分ぐらいがおおよその平均金額でしょう。
礼金は敷金と違い契約解約時に返却してもらえるお金ではありません。

3.仲介手数料

テナントの多くは不動産会社が大家さんに代わって契約・管理を行っています。
そのため、テナント契約時には不動産会社に払う仲介手数料が必要です。
仲介手数料は家賃の1ヶ月分程度が平均金額です。
こちらも礼金同様、契約解約時に返却してもらえるお金ではありません。

4.保険料

テナント契約時に必ず入るのが火災保険です。
不動産会社が用意する場合もありますが、借主が別途自分で加入しても大丈夫です。

5.前家賃

テナントの家賃は基本的に前払いします。
そのため、当月分、翌月分の家賃を契約時に支払うのが一般的です。

■まとめ

テナント契約には比較的大きなお金が必要です。
契約時に支払うべきお金と、解約時に返してもらえるお金・返してもらえないお金をしっかりと頭で整理しておかなくてはなりません。
また、テナント契約のトラブルで最も多いのが「解約時のトラブル」です。
解約予告期間をすっかり忘れてしまって、退去したい時期に退去できないなんて事もあります。
それに、原状回復工事についてもトラブルが後を絶ちません。
トラブルに合わないためにも、テナントを契約する時には、すみずみまで契約内容を明確にしておいた方が良いでしょう。

■学生が通う学習塾、学校の近くが成功のカギ

学習塾の開校場所は目立つ場所を見抜くことが成功のカギです。
学習塾に来て欲しいターゲットは生徒たちです。
生徒たちの目に付きやすい場所、かつ、生徒の親たちの目に付きやすい場所で一番適しているのが「学校近く」です。
生徒達の通学路であったり、駅前、学校の帰りに寄りやすい場所など、通ってもらいやすい場所に学習塾を作れば、必ず集客が望めるはずです。
さらに、最初に通っていた生徒の口コミなどで徐々に顧客を獲得することも期待できます。
いうまでもなく、学習塾は学校に通う生徒が集まる場所なので、生徒の動きがポイントとなります。

ただ、学習塾を開校するにあたり、どういった層の生徒を対象にするかを絞り込まなくてはなりません。
小学生なのか、中学生なのか、高校生なのか、それとも全ての就学生なのか。
例えば、ターゲットを中学生に絞るのであれば、中学校の近くに開校できれば優位です。
ターゲットを明確にすることで、より最適な立地を見出すことができます。
学校の近くであれば親御さんも安心してお子さんを通わせることができますし、生徒も通いやすいです。
ただ、一つ注意したい事があります。
それは駐車場です。
学校近くであっても、駐車場がないととても不自由で支障をきたします。
授業が夜遅くまで及ぶ際は、親御さんが車で迎えに来ることが多いです。
駐車スペースが少ない場合、路上に駐車しなくてはならないのでとても危険です。
駐車スペースが確保できない場合は、せめて近隣にコインパーキングがあるテナントを探しましょう。

また、塾を開校したからといってすぐに経営が安定するとは限りません。
そのため、家賃や維持費などが安いテナントを選ぶことをおすすめします。
生徒の数がある程度増えたとしても、経費などランニングコストの負担が大きければ大きいほど収益が伸びません。
立地ばかりを気にして、家賃や経費を考えずにテナントを決めてしまうと後々大変な思いをするかもしれません。
利便性が高い立地で、しかも、家賃が安い物件を探すのは中々大変かもしれませんが、焦らずじっくりとテナント選びをすることが大切です。

■路上駐車が多い京都での駐車スペースは重要

京都は路上駐車が非常に多い事で知られています。
なぜなら、京都のお店に駐車場がないことが多いからです。
京都市内のお店は特に駐車場を併設するほどの敷地がありません。
路上駐車が多いと通行の妨げになりますし、もしかしたら事故に繋がるかもしれません。
そのため、京都で学習塾を開校するのに駐車スペースはとても重要です。
学習塾へ生徒が通うにあたり、車で送迎される親御さんも結構いらっしゃいます。
車の乗り降りに必要なのが駐車スペースです。
仮に路上駐車で生徒が車に乗り降りするとなると危険性が高まります。
また、授業が終わるのが少し遅くなった時に、親御さんが待っている駐車スペースも必要でしょう。
前面道路が広い場合は有利ですが、そうでない場合は、せめて車が転回できる空間が必要だと思われます。
それが難しい場合は、コインパーキングが近くにあるテナントや、駅などに隣接していて地区の駐車場が近くにあるテナントなどが好ましいでしょう。
兎にも角にも、学習塾を開校するためのテナントを探す場合のポイントは、駐車スペースがあるかどうかを重視した方が良さそうです。

■まとめ

近年数多くの学習塾が開校されています。
大手フランチャイズの学習塾から個人の学習塾までさまざまな学習塾が展開されています。
とにかく、開業したばかりの学習塾に生徒を集めるためには、生徒が学校帰りに通いやすい学校の近くがベストです。
小学生や中学生なら学校から徒歩圏内、高校生なら学校から近い駅周辺が集客が望めるでしょう。
学校からあまりにも遠い場所だと、親御さんが車で送り迎えをすることが必須になってしますので面倒だと思われることもあります。
ただ、どんなに学校から近くても親御さんが車で送り迎えするケースも多々ありますので、塾の近くに広い駐車スペースを設けておく事も必要です。
「集客が望める立地」「駐車スペースを設ける」この二つのポイントを念頭に置いて塾の開校を成功させましょう。