テナント・貸店舗を探す際に居抜き、スケルトンという言葉を耳にすることがあると思います。
居抜きとスケルトンのどちらを選んだら良いか迷われている方もいらっしゃることでしょう。
これから居抜きとスケルトンのメリット、デメリットをご紹介します。
まず、居抜き物件の良いところは何といっても、費用を安く抑えられる点です。
居抜き物件は前の店舗の内装をそのまま引き継ぎます。
内装工事には開業資金の約半分が費やされると言われるほどコストがかかるため、居抜き物件は非常にリーズナブルです。
また、居抜き物件の場合、内装工事の手間を省けるので、短期間で開業できます。
内装工事を施すケースと比べると1～2か月早くお店をオープンすることが可能です。
引き継ぐ店舗が同業者の場合、間取りが理想的で設備が事前に整っていることも多く、
絶好の条件のテナント・貸店舗が見つかればすぐにでも借りたいと思うかもしれません。
居抜き物件は初期費用を抑えて早く開業したい方にお勧めです。
しかしながら、居抜き物件にはデメリットもあります。
まず、前にあったお店の評判の影響が大きいことです。
前の店舗の良くないイメージが蔓延していると、新しくオープンしたお店が前の店舗と無関係でもお客様は入りづらくなります。
頻繁に入れ替えがあるテナント・貸店舗には要注意です。
前評判はデメリットでありながら、メリットになることもあります。
それは、前の店舗の評判が高い場合です。
お客様がそのまま常連客としてお店を利用してくれる可能性が高く、初回時の呼び込みにはうってつけです。
その後お客様がリピートしてくれるかは、お店側の腕の見せどころになりますが、
お客様が親しみや、良い印象を持ってくれやすく、お店をしっかりと評価してくれます。
居抜き物件は必ず前に借りていた店舗が存在し、何らかの理由で退居しているので、事前に不動産会社に退居理由を聞いてみましょう。
次に居抜き物件のメリットのお話で少し触れましたが、設備機器の存在です。
設備機器はリースになっていることがあります。
契約期間の途中だと解約料金がかかったり、引き継いでリース料がかかることもあります。
また、設備機器がリースでない場合は買取りの有無を確認しましょう。
場合によっては新たに設備機器を購入しなくてはならないこともあります。
一見、必要な設備機器が揃っていると便利そうですが、老朽化して使えなくなったり、故障した場合に修理費が自己負担になることも想定しないといけません。
トラブルが起こるリスクがあるので、下見をする際は設備機器に保証がついているか、きちんと動作するかを確認しておきましょう。
電気、ガス、水道も見落とせない部分です。
電気設備を増強しても容量が足りるか、ガスレンジは十分な火力が出るか、水圧に問題ないかなど、
業種によって確認したいポイントは様々ですが、営業に大きく関わることでもあります。
例えば、飲食店の場合、中華やフレンチは火力がないと作れない料理が出てきたり、パフォーマンスを見せられなくなる可能性があります。
美容院ではシャンプーや洗濯で水を多く使うため、水回りが機能するテナントにしなければなりません。
費用面がメリットの居抜き物件ですが、設備工事が必要になったり、新しく機材を導入することが前提になると、かえって費用が高くなるので気をつけたいところです。
事前にチェックする項目が多い居抜き物件ですが、希望に合ったお宝物件も中にはあります。
そのような物件に巡り合えたら理想的です。
続いてスケルトンについてです。
スケルトンとは内装が施されず、コンクリートが打ちっぱなしの状態の物件です。
退居時に原状回復して何もない状態で引き渡され、そこから内装工事を行い、必要な設備を取り入れていきます。
スケルトンのメリットはレイアウトが自由であることです。
ゼロから作るため、コンセプトが明確でこだわりを持っている方にお勧めです。
また、前の店舗に良くないイメージがあっても、引き継がれないところも良い点です。
設備は新調するため、納得がいくものを選ぶことができ、故障の心配が少なくなります。
さらに保証をつけると安心です。
スケルトンのデメリットは内装工事をするため、オープンまでに時間がかかることです。
内装工事の他、設備投資が必要になるため、出費が多くなる傾向があります。
居抜き、スケルトンのメリット、デメリットを挙げてきましたが、妥協せず満足できる物件を選びたいものです。
この記事を参考にお気に入りの物件を探してみてください。
